"Je ne crois aux statistiques que lorsque je les ai moi-même falsifiées" Winston Churchill

Doit-on se fier à des estimations élaborées sur la base de statistiques, sans se poser la question de la fiabilité de ces dernières, ni celle de leur interprétation ?

La question prend une acuité particulière lorsqu’une telle estimation est gratuitement délivrée par un intermédiaire dont la raison d’être est de vendre.

Il n’y a pas d’estimation fiable possible en se basant sur des statistiques, car on ne peut évaluer l’inquantifiable ni l’imprévisible, et de plus, les bases sont inévitablement faussées.

L’inquantifiable
Des statistiques ou des « calculs d’expert » peuvent donner des valeurs moyennes en se basant sur les ventes réalisées, mais ne peuvent justifier de se situer en haut ou en bas de fourchettes très larges en appréciant les facteurs intrinsèques comme des architectures et des décorations désastreuses ou particulièrement réussies, ni l’impact des facteurs extrinsèques comme les nuisances importantes ou les situations exceptionnelles, et moins encore celles qui sont seulement prévisibles.

L’imprévisible
Les statistiques sur les ventes passées ne peuvent quantifier l’évolution des prix qui fluctuent au fil des aléas économiques. Elles ne peuvent pas non plus prévoir le temps et les saisons qui ont pourtant de fortes influences sur les prix. Elles ne peuvent pas prévoir l’évolution du cout du crédit, ni l’impact d’un équipement public à venir – contournement de Fargues ou Lycée à Créon par exemple. Elles ne peuvent pas non plus prévoir l’impact des élections ou des crises mondiales.

La fausseté des bases
L’administration met à la disposition les valeurs relevées lors des mutations au cours des cinq dernières années, et c’est nécessairement sur ces données que sont fondées toutes les statistiques en la matière. Or, ces données ne tiennent pas compte, outre de ce qui précède, ni du prix du mobilier, ni de l’évolution des prix. Elles ne tiennent pas compte non plus des honoraires de négociation souvent mis à la charge de l’acheteur, alors que commercialement, un acheteur ne se décide qu’en fonction d’un prix global honoraires compris quelque soit leur montant.

Prudence de l’administration fiscale
La base DVF d’évaluations immobilières, est avant tout destinée au contrôle fiscal, c'est-à-dire pour , éviter à l’administré de vendre ou acheter à une valeur manifestement sous évaluée en fonction de la méthode employée par l’administration, l’exposant ainsi à un redressement si l’écart n’est pas justifié.

La marge pourra à cet égard aller jusqu’à 30% sans éveiller de soupçons, alors qu’une sous évaluation de 10% sur la vente d’une maison, représente déjà un préjudice considérable.

C’est ainsi qu’en matière d’évaluation des meubles tels que ceux qui constituent une cuisine équipée lors d’une vente de maison, nous attirons l’attention sur le fait qu’une surévaluation exagérée pourra provoquer un contrôle.

La D.G.F.I.P. introduit ainsi sa notice d’utilisation de ses bases de données: Le service « Rechercher des transactions immobilières » apporte une aide à l’estimation immobilière aux personnes physiques faisant l’objet d'une procédure d'expropriation ou d'une procédure de contrôle portant sur la valeur d'un bien immobilier ou faisant état de la nécessité d'évaluer la valeur vénale d'un bien immobilier en tant que vendeur ou acquéreur potentiel de ce bien, pour le calcul des aides personnelles au logement ou pour la détermination de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière ou des droits de mutation à titre gratuit. ... »

L’utilisation fallacieuse des statistiques dans les estimations à but commercial.
Fort des très larges marges d’interprétation des données statistiques, il est facile de s’y tromper ou de leur faire dire ce que l’on veut dans une fourchette de 20% sous couvert de savants calculs, et il y a lieu de s’étonner avec quelle naïveté certains vendeurs s’y laissent prendre.

La supercherie du "juste prix"
La notion de "juste prix" s’applique au travail, ainsi qu’aux biens fongibles et marchandises selon le cours du marché appelé « valeur du marché ». Elle ne peut s’appliquer à des biens différents comme ceux de l’immobilier en général et pour lesquels il n’y a de prix que celui qui sera obtenu par la mise en débat sur le marché.

Elle est par contre propre à convaincre qu'il serait juste de demander un prix issu d'un calcul statistique sérieux, et suprême erreur ou habileté, de penser ou insinuer qu'il serait même à la fois malhonnête et inutile d'en demander plus.

Or, le « juste prix » va souvent suivre l’égo ou l’intérêt de celui qui l’a fixé.
Nous voyons ainsi parfois des maisons se vendre du jour au lendemain à des prix manifestement sous évalués par un vendeur lui-même satisfait de son exploit d’avoir vendu en peu de temps, ou un intermédiaire qui aura ainsi gagné sans peine ses honoraires.

Un autre ne vendra pas pendant des mois parce que le « juste prix » correspond à une surévaluation flatteuse. Il se dira ou on lui dira plus tard qu’un acheteur disposé à payer le juste prix ne s’étant pas présenté, il doit se satisfaire d’une offre moins élevée.

Xavier NEBOUT et Alexandre NEBOUT Février 2020

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