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L'immobilier sans détours

La vente en viager

Lorsque tout ou partie du prix de vente est converti en une rente à vie, la vente est dite faite en viager.
Le viager est dit occupé lorsque les vendeurs conserveront la jouissance ou usufruit de l’immeuble vendu jusqu’à leur décès, et libre dans le cas contraire.
Hors des arrangements familiaux, la vente en viager se traduit par une spéculation sur le décès des vendeurs. Les contrats générant le vœu de la mort de quelqu’un ou votum mortis , ont toujours été considérés comme immoraux et interdits à l’exception – bizarrerie de l’histoire – de la vente contre rente viagère car correspondant à une demande trop pressente, notamment du temps où l’assurance vie était interdite pour cette même raison. 
La vente en viager est certes plus compliquée qu’une vente ordinaire puisqu’il faut calculer la répartition des valeurs nue-propriété et usufruit, puis la rente en fonction de l’espérance de vie. Cependant, sauf à reculer devant deux règles de trois, c’est essentiellement pour des raisons morales que davantage d’agents immobiliers qualifiés ne s’intéressent pas à ce commerce. La nature ayant horreur du vide, des « spécialistes » occupent ce marché en s’ornant de pompes austères pour circonvenir le chaland.
La vente en viager permet en son principe à des personnes âgées de profiter pleinement de leur patrimoine immobilier. Toutefois, si son abord provoque un certain recul, ce n’est pas sans raisons et à maints égards ; celles-ci se traduisent en éléments irrationnels, et d’autres tout à fait rationnels.

Le viager et L'irrationnel

1/ Parce que la raison ne peut admettre sa fin, la mort n’est pas rationnelle. Alors, dans une société qui exclut l’irrationnel, la mort s’en trouve tout aussi exclue si ce n’est en probabilité de durée de vie.
Or, quelle que soit la culture rationaliste assénée pour les besoins idéologiques et commerciaux du temps, avec l’âge, vient le discernement. Alors, même s’il est bien difficile d’en retrouver le chemin ou seulement le nom, la spiritualité impose sa silhouette. Cela se traduit par l’aspiration à pouvoir mourir en paix avec le sentiment du devoir accompli en laissant quelque chose derrière soi.
2/ Sans aller dans la théologie morale ou philosophie, la psychologie et ses effets s’imposent.  Personne ne s’accommode facilement de la vente « normale » de la maison que l’on occupe depuis longtemps  et dans laquelle on se trouvait bien. Avec le viager, non seulement on a vendu « sa maison » mais on abandonne aussi les espérances conscientes et subconscientes qui y étaient liées, et même l’envie d’y apporter quelque amélioration. A cela s’ajoute la culpabilité de ne rien laisser derrière soi pour quelque héritier aussi peu aimé soi-t-il avec l’horrible arrière gout de la vengeance, ni même une association ou cause quelconque. Les effets psychologiques sont souvent dévastateurs, et tout un chacun a eu connaissance de cas de décès dans des délais aussi extraordinairement courts qu’inattendus à la suite de ventes en viager.

L'économie de la vente en viager

Le prix de vente est généralement partagé en une somme payable comptant parfois dite « bouquet », le solde étant converti en une rente à vie.
Lorsque le viager est occupé par le vendeur, ce dernier en conserve ainsi l'usage et les fruits de l'immeuble ou " usufruit ". La répartition dépendant de l’espérance de vie, il convient  donc d’abord d’établir la répartition entre usufruit et nue-propriété selon des tables publiées par divers organismes et notamment par le fisc. La rente sera ensuite fixée selon un taux proche des taux d’emprunts, sachant que les rentes viagères sont obligatoirement revalorisées selon un index publié par l’état.
La vente en viager libre est un non-sens économique en ce qu’il suffit pour obtenir le même résultat, de vendre purement et simplement, puis de convertir le capital en rente auprès de la caisse nationale de prévoyance ou d’une compagnie d’assurance.

Problèmes juridiques et sûreté

Le non paiement de la rente est une cause de nullité de la vente, mais encore faut-il obtenir la condamnation de l’acquéreur dit « débit-rentier », ce qui, compte tenu du coût de la justice, de ses aléas , et de sa lenteur,  n’est pas forcément acquis. De plus, une annulation de la vente entrainant la restitution du « bouquet », encore faut-il aussi en disposer. Enfin, les défauts en paiement des rentes sont souvent motivés par un défaut d’entretien. On doit aussi savoir que le délai d’action pour vice caché ne court que du jour ou l’acquéreur en a eu connaissance.
A l’inverse pour l’acquéreur, une maison laissée pendant 20 ans sans la moindre amélioration avec un entretien réduit à la seule obligation contractuelle de maintien en l’état, plus un peu de mauvaise foi, et on peut avoir intérêt à démolir.
Le contrat de vente en viager doit être tout particulièrement étudié et adapté à chaque cas d’espèce ; seul un agent immobilier expérimenté et qualifié en droit  est à même de le faire, sachant que notaires et avocats ne sont responsables que des déclarations des parties et non de l’état des lieux.  Avant de s’engager avec une agence, il conviendra de vérifier ses capacités et son tarif.

Opportunité

Concernant l’habitation principale d’un vendeur, le viager allie morbide et sordide pour un aléa pouvant aller de la sinistre bonne affaire pour un acheteur, à la désastreuse mauvaise affaire pour deux générations après soi. 
Il en est par contre autrement s’agissant de locaux commerciaux ou industriels, immeubles de rapport et parts de sociétés civiles pour s’en tenir à l’immobilier. Le viager permet un achat se passant de tout accord bancaire. Il permet toutes sortes de combinaisons intéressantes tant d’un coté que de l’autre.

L’alternative : le prêt hypothécaire viager

L’alternative à la vente en viager est le prêt hypothécaire viager ou PVH. Il s’agit d’un prêt consenti par une compagnie d’assurance dont le capital et les intérêts sont remboursables lors du décès, et dont le montant peut aller jusqu’à 95 % de la valeur du bien.
Il n’offre que des avantages :  Le votum mortis n’est plus attaché à une personne physique mais à une compagnie d’assurance, et seulement lorsque la vie se poursuit au delà  de l’espérance de vie moyenne. Il ne s’agit pas d’une vente avec ses effets psychologiques ravageurs, ni de déshériter qui que ce soit, notamment  en cas de décès prématuré. L’héritage ou le legs sera amputé du remboursement de l’emprunt, mais l’augmentation des prix de l’immobilier et les éventuelles améliorations sont sauvegardées à moins que les intérêts d'emprunt leur soient supérieurs au terme d'une vie extraordinairement longue .
Pour assurer un revenu avec le capital emprunté, le meilleur placement sera l’immeuble de rapport.  Le taux de l’emprunt pouvant être inférieur au rapport de l’immeuble, l’héritage peut alors se trouver supérieur à ce qu’il aurait été avant l’opération, notamment en cas de hausse des prix de l’immobilier.
Dans leur site, la quasi totalité des agents immobiliers « spécialistes » du viager et qui ne se disent pas tels en se dissimulant derrière une prétendue éthique, se gardent bien d’évoquer cette salutaire alternative.  

 

Août 2011

Xavier NEBOUT
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