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EXPROPRIATIONS ET SPOLIATIONS

Dans notre république prétendument exemplaire, en matière d’expropriation comme dans bien d’autres domaines hélas, le citoyen à tout à craindre de l’administration et de ses fonctionnaires ainsi que cela est démontré dans ce qui suit.

*

L’article 545 du code civil dispose que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ». L’indemnité doit être juste, c’est-à-dire qu’elle doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par la privation du droit de propriété (article L. 13-13 du code de l’expropriation). Le montant de l’indemnité ne devra pas cependant excéder l’estimation du service des domaines (article L. 13-17 du même code),
D’autre part, lorsqu’un emplacement réservé figure dans un plan d’urbanisme, le propriétaire peut en exiger l’achat par la collectivité bénéficiaire ou en attendre l’expropriation. Comme dans un cas comme dans l’autre, le prix sera fixé en fonction de la valeur lors de la décision administrative, il y a intérêt à ne pas attendre une expropriation qui n’intervient parfois que plusieurs décennies plus tard.

*

Monsieur. X . alors propriétaire à Artigues d’un terrain frappé d’élargissement de voierie au profit de la CUB, avait vendu la partie non frappée et déposé sa demande d’achat en 2007. Après mains échanges, il avait reçu une proposition d’achat en 2010 pour un montant de 7000 euros. A l’appui de cette proposition, la CUB produisait une estimation des domaines datant de 2007 et reposant sur deux arguments:

  1. La partie faisant l’objet de l’emplacement réservé et qui avait été conservée par le vendeur aurait été sans valeur pour être inconstructible. L’administration situait alors la valeur à l’issue de l’opération au terme de laquelle la partie destinée à l’élargissement était conservée par le vendeur.
    Or, concernant les biens situés en emplacement réservé d'un plan d'urbanisme (Art. L 123-9 C.Urb antérieur à la loi SRU. – Art. L.123-2 et L.123-17 C.Urb. issus de la loi SRU) , et les biens soumis au droit de préemption urbain (Art. L.211-1 C.Urb.), la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'urbanisme – P.O.S. ou P.L.U. – et délimitant la zone dans laquelle est situé, selon le cas, soit l'emplacement réservé (Art L.13-15-II-4° C.Expropriation.), soit le bien (Art. L.213-4 et L.213-6 C.Urb.) . En d’autres termes, la valeur devant être retenue était donc celle du terrain lors de la publication du PLU.
  2. La valeur serait liée au COS.
  3. Or, il n’y avait plus de COS applicable en fonction de la superficie de la parcelle.

Mais dans cette affaire, le propriétaire exproprié était un juriste retord. Il a joué de l’inertie administrative pour attendre que le conseil constitutionnel mette fin aux cessions gratuites de terrains dans la limite de 10% imposées lors de la délivrance des permis de construire ou d’aménager, autrement dit à un autre usage d’état voyou, et a opposé une menace bien motivée de recours au juge de l’expropriation peu aimé des administrations comme de tout ce qui est judicaire. Si bien qu’en 2014, l’indemnité proposée par la CUB est passée de 7000 à 33 000 euros en se basant sur une estimation des domaines elle-même passée comme par enchantement de 40 € le m² à 130 € le m², rappelons le, à valeur constante au jour de la publication de l’emplacement réservé.
L’acte de vente aura finalement lieu en Février 2015.

*

Cependant, combien de personnes songent qu’il puisse en être ainsi ? Combien consulteront un juriste ou avocat pour faire valoir leurs droits, et combien d’entre eux s’en sortirons sans recourir à une procédure couteuse et même trop couteuse lorsque les sommes en jeu sont peu importantes ?
Combien feront preuve de la ténacité requise pour avoir gain de cause ?
En somme, combien sont lésés par l’état voyou en matière d’expropriation ?


Xavier Nebout
30 mars 2015

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