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L'immobilier sans détours

Quand les grandes enseignes tentent par tous moyens de préserver leurs tarifs exorbitants

         Une clause d’exclusivité doit ressortir de manière évidente, non ambigüe, et non contredite dans le mandat de l’agent immobilier. A défaut du respect de ces exigences et selon une jurisprudence constante en application 78 du décret du 20 juillet 1972 réglementant la profession, de telles clauses rendent le mandat nul dans son entier, et par la même susceptible de faire l'objet de poursuites pénales.

         D’autre part, et en tous domaines, la pratique des clauses abusives repose le plus souvent sur l’intimidation d’une grande enseigne sur le particulier qui se dit que « Si telle grande enseigne marque cela dans ses contrats, c’est qu’elle a le droit de le faire ». Rien n’est plus faux, mais la grande enseigne peut compter sur son pouvoir d’intimidation pour les imposer jusqu’à ce que par exemple, telle banque ou opérateur téléphonique fasse la une des journaux télévisés. Il en est notamment ainsi dans l’immobilier ou les grandes enseignes peuvent être le paravent des pratiques les plus douteuses.

         Le faux argument économique :

         Il s’agit en fait de dire aux vendeurs «  si vous voulez qu’une grande enseigne engage ses gros moyens pour vendre votre maison, il faut qu’elle soit payée en conséquence et donc ne pas la confier à des agences qui, n’engageant pas ces moyens, lui feraient une concurrence déséquilibrée en  prenant une commission moins élevée.

          Or, si cet argument était valable il y a quelques années, il est aujourd’hui inopérant dès lors que la mise en vente parait outre au catalogue des agences ayant une notoriété localement aussi importante ou plus que la grande enseigne, sur l’un des sites d’annonces inévitablement consultés par les acquéreurs comme « Le Bon coin » ou « Se loger ».

         Sur le plan économique, l’argument relève donc aujourd’hui tout simplement du boniment.

         Sur le plan juridique limité à l’économie, de telles clauses n’ayant aucune autre raison que la préservation ses seuls intérêts du mandataire et non de l’intérêt commun, celles-ci sont fausses dans leur cause et par conséquent nulles en vertu de l’art 1131 du code civil ; elles sont également abusives en ce qu’elles créent un déséquilibre dans le contrat sauf à l’agence d’être en mesure de démontrer le contraire.

         Des clauses d’exclusivité qui ne disent pas leur nom :

         Toute clause excluant tout ou partie des possibilité de concurrence, le fusse à l’égard du vendeur lui-même ou de toute autre intermédiaire, est par définition une clause d’exclusivité.
         Or nous trouvons dans certains mandats affichés « non exclusifs », voire même utilisés par des agences s’affichant comme ne pratiquant pas l’exclusivité, des clauses d’exclusivité qui ne disent pas leur nom :
          -   L’exclusion des concurrents pratiquant des commissions inférieures.
          -   L’exclusion pour  la concurrence de jouir des même droits,  comme de publier ou de poser un panneau
          -   L’exclusion de la possibilité de traiter directement avec un acquéreur n’étant pas passé par l’agence sans devoir tout ou partie de la commission.
          -   L’exclusion de pouvoir vendre à un acheteur ayant mandaté une agence aux termes d’un mandat d’achat ou de recherche.
          -   L’exclusion  des concurrents passé un certain nombre.

          En somme, tout ce qui exclu une possibilité de vendre par ailleurs selon sa convenance sans déloyauté à l’égard de son mandataire - c'est-à-dire outre l’engagement de ne pas traiter avec un acquéreur ayant visité par lui, ou ne pas donner à vendre à un autre intermédiaire dans de moins bonnes conditions pour soi, est une clause d’exclusivité.

         Ces clauses d’exclusivité, du fait de leur caractère insidieux au lieu d’être particulièrement apparentes, tendent au surplus à des exclusivités totales de fait pour peu qu’elles se cumulent. 

         Les mandats qui les contiennent étant nuls en vertu des dispositions précitées, ils délivrent les vendeurs de toute obligation envers leurs auteurs.