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MAISONS FISSURÉES DU FAIT DE PRÉSENCE D'ARGILE DANS LE SOL

 

         Une maison lézardée ou seulement fissurée, perd tout ou partie de sa valeur marchande, et les réparations sont particulièrement coûteuses sur les constructions « modernes ».  Nous trouverons une documentation à ce sujet dans les sites officiels argiles.fr et prim.net ( le chemin n’est pas des plus intuitif ) et c’est ce qu’il y manque cruellement que nous aborderons.


Un phénomène naturel
    Nous rappellerons en quelques mots, que l’argile gonfle lorsqu’elle absorbe de l’eau et se rétracte quand elle est asséchée. Dès lors, si un terrain contient une importante masse d’argile, sa surface monte ou s’affaisse selon qu’il est gorgé d’eau ou sec, et les constructions qui se trouvent au dessus avec ….


Les conséquences en bref

    Les conséquences sont très variables : Si la masse d’argile est uniforme sous la totalité d’une construction aux volumes simples et ayant des fondations solides, il y aura moins de risques que s’il y a plusieurs volumes construits pour partie seulement au dessus d’une masse d’argile alors que les fondations n’ont pas été étudiées en conséquence.
    Dans ce dernier cas, rien ne casse tant que le sol garde le niveau d’humidité qu’il avait lors de la construction, et donc jusqu’au jour où quelque chose modifie celui-ci.
    Les fissurations  apparaissent de plusieurs manières : sur une maison au volume simple, lorsque le sol se rétracte sous la moitié de la construction,  les fissures apparaissent au milieu, au dessus des portes et fenêtres,  et à l’horizontale au dessus des fondations à l’extrémité de la partie concernée.
    Si la construction comporte plusieurs volumes, c’est le plus souvent à la liaison de ses volumes que les fissures apparaissent.
    Les maisons construites sur vide sanitaire sont moins fragiles en ce que le sol pouvant librement se rétracter sous le plancher, la variation est moins importante sous les fondations.
    Lorsque la construction est faite sur terre-plein et dalle béton, cette dernière commence souvent à s’affaisser en premier.
    Sur les maisons au volume simple, avec vide sanitaire, et bien ossaturées en poutres et poteaux en béton armé, les fissures restent souvent à l’horizontale au niveau du plancher.


Prévention
    La documentation de prim.net est sur ce point complète, sauf qu’elle ne nous révèle pas le moyen de radiographier l’ensemble du sous-sol d’un bâtiment alors que les sondages effectués par les constructeurs de maisons individuelles sont pour le moins sommaires, et quand ils sont faits.
Or, par exemple, les courants d’eau à faible profondeur qui pullulent, devront soit être déviés bien avant la construction, soit préservés par la suite. 
Seul un géobiologue utilisant les moyens multimillénaires de la radiesthésie pourra établir un plan du tréfonds avec ses réseaux telluriques et courants d’eau ( voir notre court article sur la géobiologie).


Réparation
    La documentation officielle ne nous donne sur ce point strictement aucune information.
Après le sinistre, il faudra soit reconstituer un sol stable, soit une fondation solide avant de réparer les fissurations. 
    Faute de pouvoir refaire celle d’un » blockhaus » à la place de l’ancienne, il faudra aller chercher le sol ferme sous la masse d’argile avec des micro-pieux en béton.
     Lorsqu’il y a un vide sanitaire, il peut être avantageux de créer une dalle de béton telle qu’elle ne puisse casser.
     Beaucoup mieux que l'implantation de micro pieux aux résultats incertains et ne remettant pas les constructions à niveau, l'injection de résine dans le sol regonfle et stabilise l'argile. Ce procédé permet de remettre la maçonnerie au niveau ou elle était, et ceci fait, de véritablement remettre la construction en l'état.


Les assurances
Le droit des assurances est une chose, la pratique en est une autre.
Faire réparer, serait simple si les compagnies d’assurances ne s’ingéniaient souvent à faire traîner les choses pendant des années sous le couvert de leurs experts, avec chantage à la procédure à peine voilé.
    Si le vendeur n’a pas sept ou huit ans devant lui voire l’éternité, il doit sans tarder entamer la poursuite judiciaire de son assureur par la nomination d’un expert judiciaire à la moindre velléité de faire traîner, quitte à l’abandonner si l’assurance joue ensuite le jeu. Rien ne vaut une procédure judiciaire pour inciter un assureur à se presser … D’autant qu’étant aussi celui de la défense et recours, il aura le cas échéant tout à payer au bout du bout. Cependant il faudra faire des avances, et choisir un avocat qui a une expérience en la matière.


La vente d’une maison fissurée
Un sinistre par rétractation des sols n’est évidemment pas un facteur de plus value.
Certains vendeurs n’hésitent pas à camoufler les fissures. Une vigne vierge bien placée, un abri jardin, peuvent faire l’affaire. Mais la sanction encourue est la nullité de la vente, même après la signature de l’acte authentique – autant dire la ruine du vendeur à condition qu’il ne le soit pas déjà -. Certains comptent sur « l’agence » pour faire écran avec ce qu’ils dissimulent, ou minimiser le problème. 
     Plus sérieusement, le vendeur devra soit réparer, soit louer en attendant de pouvoir le faire.
Les réparations par micro pieux connaissent un fort taux d’échec et  seule l’injection de résine et l’intervention d’un architecte peuvent donner les plus sérieuses garanties.
Ceci exposé, l’étendue et le risque de récidive est fort variable. Les réparations relèvent de la garantie décennale, et en tout état de cause, le dossier de réparation à la disposition de l’acheteur devra être complet.


Les maisons anciennes
Bien que sans fondation rigides en béton armé, les maisons de pierre er moellons sont moins souvent fissurées que les maisons récentes. Elles avaient moins d’influence sur le tréfonds, et   étaient rarement construites sans le recours au sourcier. Certaines étaient ferrées à titre préventif.
Il convient d’autre part de réparer l’ancien à l’ancienne. On s’enquiert de la cause du désordre, on laisse la fissure, on comble la lézarde, et on met un fer. Au pire, on démolit et reconstruit un morceau du mur. Ces travaux aussi spectaculaires soit-ils, sont le plus souvent beaucoup moins couteux, et surtout moins inquiétants quand aux suites, que les réparations à réaliser sur les maisons de brique ou parpaings.
Les moins values à la vente sont quasiment nulles.

 

Mars 2011

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