La cour de cassation rappelle que la vente d’une maison peut être annulée en raison d’un trouble mental possible lors de la signature de l’acte de vente et cela même plusieurs années auparavant.( 1re Civ, 16 janvier 2019, N°17-31528).
    En 2009 M. Y avait vendu une maison à Mme X aux termes d’un acte SSP suivit d’un acte authentique quelques mois plus tard.  A la suite de son décès, ses héritiers ont en septembre 2011, invoqué la nullité de la vente sur le fondement de l’art 414-1 du code civil.
        Article  414-1 du code civil : Pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit. C'est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte.

En cas de trouble mental manifesté dès avant l’acte, la jurisprudence met la preuve de sa lucidité au moment de l'acte à la charge du défendeur.
    Les premiers juges ont suivi la demande, mais les juges d’appel ont rappelé que la charge de la preuve incombait au demandeur, puis ont remarqué que si Mme X avait été placée sous curatelle le fin 2010, et que des certificats médicaux postérieurs à la vente attestaient d’une instabilité psychique, « ces analyses médicales sans constatations cliniques contemporaines du compromis ou de l'acte authentique n'établissent pas l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte » Ils énonçaient « que nul ne soutient que le vendeur, l'agent immobilier ou le notaire ait pu connaître cet état de fait lors du compromis le 27 juillet, ou lors de la vente le 1er octobre, seule une reconstitution anachronique a posteriori permettant le raisonnement du premier juge que la cour infirmera ; que toute la discussion sur le prix de vente et sur les défauts de la chose vendue ne change rien en droit à l'absence de démonstration certaine d'un trouble mental au moment du compromis ou de la vente, d'abord parce qu'il s'agirait d'un fondement différent (lésion ? vice caché ?), et ensuite parce que le vendeur, dont personne ne soutient qu'il connaissait l'acheteuse ou a fortiori son état de santé, a revendu à un prix inférieur à son prix d'achat ; qu'en réalité, cette discussion augure bien de la véritable nature de l'action qui consiste à vouloir récupérer un prix d'achat consenti par Mme X..., sur le fondement d'une insanité d'esprit qui n'est pas démontrée, le montant de ce prix jugé inférieur à la valeur du bi par les intimés venant en quelque sorte corroborer cette insanité d'esprit ; qu'enfin, pas une seule attestation n'est produite, émanant de proches, de la famille ou d'amis, qui vienne à l'appui d'une insanité d'esprit affectant l'intéressée en juillet ou en octobre 2009 ; »
    La cour de cassation casse cet arrêt au motif  «  que s'il est établie l'existence d'un état d'insanité d'esprit antérieur à l'acte litigieux et persistant postérieurement à cet acte, l'annulation de l'acte est encourue sauf au défendeur à rapporter la preuve de l'existence d'un intervalle lucide au moment de la conclusion de l'acte » et donc finalement, que la cour avait violé l’art 414-1 du code civil.  

    La cour de cassation a outrepassé sa compétence qui est celle du droit pour dénaturer les faits pourtant énoncés avec précision par la cour d’appel, mais ce qui nous intéresse ici, c’est que la vente a été annulée du fait d’une présomption d’insanité sans qu’aucune faute ne soit reprochée au vendeur, l’agence immobilière ou au notaire..

    Le vendeur devra donc restituer le prix, et peu importe si ayant vendu en toute bonne foi, il l’a utilisé pour acheter une autre maison, souscrit pour cela un emprunt avec garantie hypothécaire, fait des travaux, et qu’il s’en trouve ruiné sans possibilité de recours contre qui que ce soit.

Comment se prémunir face à une telle éventualité ?
    A lire attentivement l’arrêt de la cour d’appel, on décèle que le motif réel de la demande en annulation est fondé sur la conviction des héritiers, que Mme X avait acheté à un prix trop élevé, et c’est la raison profonde de la plus part des demandes en annulation de vente sur le fondement de l’art 414-1 du code civil.
    Nous rappellerons que la valeur d’un bien immobilier ne relève pas d’une science exacte.     Il suffit par exemple qu’il y en ait plusieurs de semblables à vendre au même moment pour que la tendance soit à la baisse, ou au contraire que sa rareté du moment l’oriente à la hausse. Cet élément échappe aux estimations calculées par des programmes informatiques aussi mirifiques soient-ils, et il est bien d’autres facteurs comme ceux relatifs à la décoration et aux aménagements, mais aussi de facteurs environnementaux et de voisinage qui échappent aux programmes « expert ». La fourchette sera en outre d’autant plus large que le bien est atypique.
    Le prix qui sera obtenu se situe ainsi dans une fourchette où le plus bas est celui sur lequel on peut compter, et le plus haut celui espéré dont la probabilité est faible mais néanmoins réelle.
    Cependant, ce prix peut aussi être considéré comme déraisonnable si l'acheteur ne l'a pas véritablement accepté en connaissance de cause, mais surtout et par définition, s’il n’a pas « toute sa raison ». C’est ce dernier cas qui nous occupe ici.
    L’agent immobilier qui doit par souci d’éthique être vigilant à l’égard de personnes en situation de faiblesse prenant la décision de vendre ou acheter un bien immobilier à un prix décalé par rapport au marché - sans espérer d’ailleurs gratitude ou remerciement, doit l’être d’autant plus lorsqu’un vice du consentement du fait s’insanité d’esprit semble possible.
    A cet égard, un état dépressif sévère peut suffire à caractériser l’insanité d’esprit, et le diagnostic peut être d’autant plus difficile pour un médecin même qu’elle est souvent épisodique.
    C’est au travers de la cohérence de la motivation de son client, que l’agent immobilier sera le mieux placé pour soupçonner l’insanité d’esprit. Il devra alors savoir prendre avec prudence, les précautions utiles et même nécessaires.
    L’expérience et la formation juridique vont alors être indispensables ; Il s’agira en effet souvent de savoir entrer en rapport avec des tiers en faisant preuve de subtilité. L'agent immobilier devra donc dépasser la simple fonction commerciale conduisant à saisir rapidement les opportunités.
    La mise en concurrence des agences est peu compatible avec les obligations de précautions requises, et à fortiori lorsque les négociations y sont menées par des négociateurs et non par l'agent immobilier lui même.
    Par ailleurs, la signature de l’acte de vente sous seing privé ou « compromis » chez le notaire qui ne voit les parties qu’un instant et de plus sans être en mesure de savoir si le prix est élevé au regard du marché , ne diminue évidemment en rien le risque.

    Si les procédures en annulation sont rares, les prises de risque le sont beaucoup moins. Il n’est pas rare qu’il le soit, notamment lorsqu’on doit vendre la maison des parents plus ou moins impotents pour payer la maison de retraite. Souvent, le notaire refuse de recueillir la procuration, d’autres pas, et encore faut-il que la lucidité soit constante.

    La présence de curateurs ou d’une association tutélaire titulaires d’un mandat judiciaire est une relative et souvent discutable garantie de bonne gestion matérielle, mais aucunement psychologique et ne dispense pas de devoir prendre des précautions:
    L'autorisation donnée par le juge des tutelles de vendre la résidence d'un majeur protégé ne fait pas obstacle à l'action en annulation, pour insanité d'esprit, de la promesse synallagmatique de vente passée sur l'immeuble concerné. Cour de Cassation 1re Civ, 20 octobre 2010, pourvoi N° 09-13.635.

Le 02 Février 2019

A&X.NEBOUT