Quand les avocats veulent manger le gÂteau des notaires

      Une transaction est la convention par laquelle on met fin à un litige. Lorsqu’elle porte sur la propriété d’un immeuble dans le cadre d’une procédure judiciaire, la transaction est homologuée par le juge, publiée au bureau des hypothèques et elle opère ainsi le transfert de la propriété au même titre qu’un acte de vente notarié.

      Partant, les avocats ont trouvé astucieux de dénaturer la transaction en instituant la vente par acte d’avocat.

      La combine est évidemment juteuse quand on songe aux « émoluments » que prennent les notaires, notamment sur les affaires importantes. On pourrait dès lors la trouver à la fois amusante et économique si les avocats devaient prendre moins cher que les notaires, mais là où on rit moins, c’est sur ce qu’elle implique.

      Si un notaire commet une erreur de pure forme dans la rédaction de son acte, ce dernier est rejeté par le bureau des hypothèques, le notaire rectifie sans même prévenir les parties, et c’est relativement fréquent. Dans le cas de « l’acte de vente par avocat », il faudra refaire un tour par le juge pour une nouvelle homologation, mais ce n’est là qu’une broutille au regard de la suite.

      Il arrive parfois que la responsabilité du notaire soit en cause en reprenant un malentendu, erreur ou omission sur la désignation non conforme à ce qui avait été convenu entre les parties.

      Or, s’il est déjà difficile d’obtenir la condamnation en responsabilité du notaire, autant dire que c’était déjà peine perdue s’agissant de l’avocat – certes pas en principe car des avocats étaient régulièrement condamnés pour erreur ou manquement au devoir de conseil, mais en pratique - . Nous pouvons dire était, car depuis le 28 mars 2011, la loi dispose qu’« En contresignant un acte sous seing privé, l’avocat atteste avoir éclairé pleinement la ou les parties qu’il conseille sur les conséquences juridiques de cet acte ». C'est-à-dire que du seul fait de sa signature, l’avocat apporte la preuve qu’il a pleinement éclairé les parties. Dès lors, plus aucun avocat ne sera condamné pour manquement à son devoir de conseil, ou les juges bafoueront la loi pour l’anéantir. Mais en tout état de cause, alors que c’était à l’avocat au rédacteur d’acte de prouver qu’il avait rempli ses obligations, ce sera à son client de prouver le contraire.

      Mais ce n’est pas tout : Si une vente par acte notarié peut être annulée en cas de tromperie - vice caché par exemple -, une vente judiciaire comme toute décision de justice ne peut plus être contestée au-delà du délai d’appel. Autant dire qu’un vendeur malhonnête à tout intérêt à vendre par acte d’avocat, et que sauf cas très particulier un acheteur a tout à craindre en y recourant.

      Cette forme d’acte a toutefois un certain avenir dans la mesure où elle constitue un retour vers le passé, du temps où l’acheteur n’avait quasiment plus aucun recours contre le vendeur une fois l’acte authentique passé, à l’instar des ventes au tribunal.

       Nous assistons en effet depuis une trentaine d’années à un constant glissement vers l’irresponsabilité totale du « consommateur » comme du citoyen général, glissement idéologique qui s’opère par abus de pouvoir de magistrats se substituant au législateur.

      L’acte d’avocat pourrait alors devenir l’acte mettant le vendeur à l’abri des acquéreurs procéduriers, et auxquels certains magistrats donnent par principe toujours raison face au professionnel.

      On pourra même voir une banque l’exiger dans le cadre des opérations de construction pour voir leurs créances effectivement garanties, et nous assisterons à un recul d’un siècle dans la protection du consommateur. Ainsi va le balancier d’une mauvaise administration de la justice, d’un excès à l’autre.

Xavier NEBOUT

Aout 2011

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