Une couverture en tuiles a une durée de vie de 100 ans en moyenne si elle est entretenue et celle d’une charpente est illimitée pour peu qu’elle soit surveillée. Les problèmes de toiture ne sont toutefois pas rares sur les maisons de plus de 50 ans faute donc d’avoir été entretenue et suivie.

Concernant la charpente :

La présence de parasites est moins fréquente que redoutée, et nous n’ajouterons rien ici qui ne soit bien connu à ce sujet.

Les fléchissements de poutres mal calculées ou de mauvaise qualité ne sont pas rares après 1900, ce qui provoque des insuffisantes de pentes. Il suffit alors de renforcer, le plus souvent à peu de frais. A défaut, s’en suivent des accumulations de mousses et débris, puis les suintements, et enfin le pourrissement.

Les charpentes ne sont pas toujours accessibles. Il faut parfois découvrir et arracher des voliges pour vérifier qu’il ne présente pas de faiblesses. Le diagnostiqueur pourra être recherché en responsabilité si la présente de parasites devait être révélée de ce fait.

Les ondulations que présentent parfois les toitures anciennes ne sont pas nécessairement révélatrices de défauts. On s’attachait en effet jadis à suivre le fil du bois en enlevant l’aubier sensible aux parasites et à l’eau, alors qu’on laisse aujourd’hui l’aubier pour que la pièce soit droite.

Outre qu’on ne gaspillait pas, une pièce de bois « d’occasion » était appréciée pour sa sècheresse. On trouve ainsi des morceaux de charrette dans les charpentes et qui y sont depuis deux cent ans …

Il est par ailleurs très rare de rencontrer des difficultés avec les maisons de moins de 50 ans.

Concernant la couverture
S’enquérir de l’état d’une couverture ancienne sur une maison à étage n’est pas toujours aisé. Par temps pluvieux, un couvreur lui -même de n’y aventurera pas. Lorsque nous sommes titulaires d’un mandat exclusif de vente, nous pouvons effectuer une visite aérienne avec notre drone, mais le passage d’un couvreur connu de nous ou de l’acquéreur sera indispensable avant la signature du contrat de vente.

La responsabilité de l’agence
L’agent immobilier n’a pas à douter à priori des déclarations du vendeur.

On ne saurait donc lui être reproché pendant la commercialisation, de ne pas révéler des défauts non évidents et que le vendeur ne lui aurait pas indiqués au-delà de ce que rapportent les diagnostics techniques effectués.

Par contre, il doit lors de la conclusion de la vente, rédiger un contrat efficace ne permettant pas à un vendeur d’échapper aux conséquences d’un manquement à ses obligations d’information et de sincérité, ni à un acheteur de s’engager imprudemment. On évitera tout particulièrement les clauses exonératrice de scrupules telles que « l’acquéreur prendra l’immeuble en l’état sans pouvoir élever de réclamation », clause source de litiges, régulièrement retoquée par les tribunaux, et pourtant trop fréquente encore.

Concernant les travaux évidemment nécessaires sans qu’il soit besoin d’être expert en bâtiment, dont ceux portant sur les toitures anciennes qu’il devra avoir visité dans la mesure du raisonnable, l’agent immobilier devra se soucier de leur cout au regard de la validité du consentement de l’acheteur ainsi que du plan de financement sur lequel est fondé la condition suspensive d’obtention de prêt.

Il ne saurait se satisfaire d’une évaluation minimum sans se référer à un devis de professionnel. A défaut, ou s’il se contentait de l’avis de l’acquéreur, sa responsabilité pourrait être en cause. On notera à ce sujet, que les devis de réparation vont du simple au double à qualité de travail égale selon les entreprises, avec une différence notable selon que celles-ci ont une clientèle rurale ou de banlieue huppée.

Par ailleurs, lorsqu’il y a un prêt, l’organisme prêteur doit l’exiger sauf à mettre lui aussi sa responsabilité en cause. Au surplus, lors de l’achat d’ancien, la plus part d’entre eux font visiter le bien par leur expert.

On retiendra enfin que si l’agent immobilier est responsable sur le fond des transactions aux quelles il préside, c'est-à-dire ici d’une prise en compte des défauts sans toutefois exiger de lui la qualification d’un expert en bâtiment, ce n’est pas le cas du notaire qui n’est pas tenu d’avoir visité l’objet des contrats qu’il rédige, et donc y rapporte ce que les parties lui déclarent.

Xavier NEBOUT et Alexandre NEBOUT le 17 ocobre 2018

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