Novembre 2011-1.4.

Fargues St Hilaire   –   Créon   – Camblanes  •   i2m@immo2mers.fr  •    05 56 21 27 41   •   immo2mers.com


Quand dans leur guerre commerciale contre les agents immobiliers,
les notaires franchissent largement la ligne blanche.

'est au début des années 90, que
les notaires ont entrepris de capter l’activité des agents immobiliers.
     Bon nombre d'entre eux refusèrent le mélange de genre officier public – agent d’affaires -. Rien n’est en effet plus facile pour un notaire, que de profiter de la situation de faiblesse d’un client en difficulté venu lui demander conseil, pour s’imposer tacitement ou implicitement comme agent immobilier, puis de lui imposer le prix de vente.
       Mais ce qui s’annonçait facile, a révélé en fait que le métier d’agent immobilier est beaucoup plus difficile qu’il n’y parait. Les notaires ne sont jamais arrivés à percer significativement le marché, et certains de ceux qui s’étaient adonnés à cette activité y ont renoncé.
       La guerre commerciale a néanmoins bel et bien lieu entre les « notaires-agents immobiliers » et les agents immobiliers. Parmi ces derniers, seuls ceux qui disposent d’une formation juridique solide peuvent se permette de résister au « notaire-agent immobilier local ». Les autres, incapables de conseiller leurs clients, et eux-mêmes pendus à leurs conseils et complaisances à ne pas relever leurs erreurs dans les rédaction d’actes, ne peuvent que faire semblant de faire contre mauvaise fortune bon coeur.

       Cependant, certaines agences et non des moindres, ne recommandent évidement pas à leurs clients de confier leurs intérêts à ces notaires, tant parce qu’ils estiment légitimement ne pas avoir à enrichir le patrimoine commercial de concurrents, que pour leur éviter de se trouver le cas échant, pieds et poings liés avec eux. Par mesure de rétorsion, certains « notaires agents immobiliers » s’efforcent de disqualifier l’agent immobilier insoumis, et si jusqu’à présent, cela se faisait sournoisement, l’article que nous dénonçons ici lève le voile et généralise le procédé.
       Ce faisant, on s’aperçoit que le notaire est loin d’être toujours l’homme intègre qu’il devrait être, et de surcroit un conseil pouvant être dangereux.
        A ce sujet, on lira dans l’éditorial le même magazine des notaires du Sud-Ouest signé par le président de la chambre des notaires de la Gironde, que la présence de vices cachés pouvait entrainer pour le vendeur l’obligation de faire des travaux ou de baisser le prix. Or, ce dernier s’expose surtout à une annulation de la vente si bon semble à l’acquéreur, cela même une fois l’acte authentique passé quelque soit l’importance du vice (art 1644 du C.Civ ). De plus, il peut non seulement devoir rembourser le prix de vente à son acheteur, mais aussi tous les frais d’acquisition y compris de déménagement, et des dommages et intérêts. Autrement dit, là où le vendeur de mauvaise foi risque la ruine, le notaire lui dit qu’il risque seulement de devoir faire ce qu’il aurait du faire.
       Les notaires jugeant la pratique de la négociation immobilière incompatible avec leur fonction et les égards qu’ils estiment devoir à leur clientèle, sont maintenant une minorité. Ce faisant, ils renoncent à une source de revenus supplémentaires tout en ayant peu à espérer des trop rares agents immobiliers en mesure de tenir tête aux « notaires agents immobiliers ».
       Il est malheureusement très incertain que le Procureur Général de Bordeaux entreprenne de mettre les notaires au pas, tant ces derniers constituent le lobby le plus puissant de France.
       Par contre les notaires du sud-ouest devront supporter la diffusion de la présente sauf à prouver que nous diffuserions nous aussi des informations mensongères, mais là, ils auraient du mal ■
 Xavier NEBOUT.


Sommaire

 

Texte de la plainte déposée au Procureur Général à la Cour d’Appel de Bordeaux par Alexandre NEBOUT à l’encontre des notaires du Sud-Ouest.

A Monsieur le Procureur général
Cour d’Appel de Bordeaux

Objet : Plainte contre les notaires du Sud-ouest pour :
Diffusion de fausses informations - erronées ou tendancieuses -
          a)   de nature à provoquer des préjudices importants à leurs clients
          b)   constitutives d’un acte de concurrence déloyale et de
          diffamation envers les agents immobiliers .


Monsieur le Procureur Général,

En sa page 18, le magazine « Notaires » du Sud-ouest en date du 5 novembre 2011, énonce ce qui suit :
               "Libre de choisir son intermédiaire sauf si ….
Lors d’une visite, l’agent immobilier fait signer aux acquéreurs potentiels un « bon de visite ». En aucun cas, ce document ne lie, de manière définitive, l’acquéreur potentiel au professionnel. Il a pour but d’interdire toute négociation en direct avec le propriétaire du bien. L’acquéreur reste libre de son choisir son intermédiaire.
Si ce client acquéreur s’aperçoit que ce même bien est proposé par un autre professionnel, à un prix inférieur ou identique, il peut librement choisir ce dernier, s’il semble plus à même de conclure la transaction.
C’est également valable quand le client a déjà formulé une offre d’achat au professionnel : il peut se rétracter sans se justifier et faire une proposition à un intermédiaire concurrent qui aurait également le bien à la vente.
Piège à éviter : certains professionnels de l’immobilier font signer, sous couvert de bons de visites, des mandats exclusifs de recherche, empêchant alors de choisir tout autre professionnel."


                                                   ---------------------

                Or, la Cour de Cassation a très précisément confirmé une jurisprudence maintenant constante même si elle aura été longtemps hésitante, et ainsi clos en principe, un débat qui n’avait que trop duré sur le plan moral:
                Ces décisions confirment la licéité de la clause du mandat d’agent immobilier non exclusif stipulant que le vendeur ne pourra vendre par un autre intermédiaire à un client à qui il aura fait visiter le bien, et sanctionnent une pratique consistant à visiter un bien avec une agence, puis à s'adresser à un autre intermédiaire pour conclure en attendant de ce dernier qu'il profite de l'aubaine pour être moins cher.
                CA. d’Agen, le 6 mai 2008, ( RG: 06/01693 ) Confirmation de la condamnation du vendeur à dédommager l'agence de la perte de sa commission.
                C.A. Toulouse, Ch. 1, sect. 1, 11 avr. 2011 ( R.G. n° 10/00048) Confirmation de la condamnation du vendeur et de l'acquéreur
                C. Cassation. 1ère chambre civile. Arrêt du 9.11.2011 (n° 10-15661) Cassation d'une décision de la C.A. d'Aix en Provence exonérant l'acquéreur de sa responsabilité sans ce cadre.

                Source: LEGIFRANCE

                Les allégations énoncées par les notaires du Sud-Ouest sont donc, soit erronées en admettant qu’ils puissent ne pas être informés des évolutions du droit, soit tendancieuses pour vouloir nier son évolution, soit délibérément mensongères.

Sur les conséquences pouvant découler de ces fausses informations:



                a) Au préjudice des particuliers:
                Sachant que la quasi-totalité des mandats non exclusifs d’agent immobilier comportent une telle clause, les notaires du sud-ouest, en incitant les acquéreurs potentiels à se comporter malhonnêtement envers eux, exposent ceux qui leur donnent crédit – vendeur ou acquéreur, ou encore les deux à la fois, à devoir dédommager l’agent immobilier évincé à hauteur de la commission qu’ils lui auront fait perdre.
Ces condamnations intervenant après qu'une commission ait déjà été payée, plus le cout d'une procédure judiciaire, il s'agira souvent de tripler le cout de la commission d'agent immobilier.

                b) Au préjudice des agents immobiliers:
                Le parasitage économique:
Face à une pratique sanctionnée par la justice, les notaires dont la fonction devrait être de prôner la prudence sinon la moralité, incitent au contraire l'acquéreur potentiel à plus de déloyauté. Ils l'incitent en effet son seulement à évincer l’agent immobilier qui leur a fait découvrir le bien qu’ils convoitent, mais en plus à le négocier par l'intermédiaire de cette même agence en lui faisant même une offre écrite, puis le travail accompli, à se rétracter et conclure avec un autre intermédiaire qui pourra bien évidemment être un notaire. Compte tenu du confortable bénéfice pudiquement dénommé « émoluments » et « frais » que les notaires tirent d’une vente, il leur sera même loisible d’en faire une remise pour capter un client.
                A l'égard de la victime de l'intermédiaire peu scrupuleux qui profite ainsi du travail d'un tiers, il s'agit en droit de "parasitage économique" évidemment réprouvé par les tribunaux.

                Acte relevant de la concurrence déloyale:
                Concernant les agents immobilier en général:
Ces fausses informations laissent entendre que le mandat non exclusif des agents immobilier contient une clause abusive, alors qu'elle est parfaitement morale et licite. Il s’agit là de provoquer défiance et conflits entre les particuliers et la profession concurrente.
                Concernant plus précisément le soit disant « piège à éviter »:Il résulte de ce qui précède, que l’acheteur potentiel n’est pas moins contraint à être loyal envers l’agent immobilier par un mandat de recherche ou d'achat que par un bon de visite. Ainsi que l’y autorise expressément l’art 72 du décret du 21 juillet 1972 régissant leur profession, les agents immobiliers se font en effet mandater par le vendeur ou par l'acheteur.
                Dans ces conditions, l'assertion "piège à éviter" est sans fondement. Qu'il s'agisse en effet de bon de visite ou de mandat de recherche ou d'achat, il ne s'agit pour l'agent immobilier que de se préserver d'agissements malhonnêtes. Par contre, en insinuant que l'agent immobilier piègerait ainsi ses clients, les notaires le diffament.
                De plus, il ne peut y avoir de mandat de recherche sous couvert de « bon de visite » ; le document est intitulé « mandat de recherche » ou « bon de visite ». A défaut, soit ce document doit être requalifié en bon de visite, soit il contient des mentions étrangères à sa disposition, et il serait en tout état de cause nul dans ses dispositions contractuelles. Cependant, ce n’est pas ce problème qui est avancé par les notaires, mais le fait que les mandats de recherche piègeraient l’acquéreur en l’empêchant d’être déloyal envers l’agent immobilier.
                On notera au surplus que cet article intervient alors que l'agence L'IMMOBILIER EN ENTRE DEUX MERS a publié depuis quelques semaines dans son site immo2mers.com, un article prônant le mandat d'achat au nom d'une seine philosophie de l'exercice de sa profession.

                Cet article révèle en outre un niveau juridique de nature, par sa médiocrité, à entretenir le lecteur dans la confusion:
                A ce qui précède et qui suffit largement à établir que le notaire n’est pas toujours le juriste attendu, nous devons ajouter que le « bon de visite n’a pas pour but d’interdire toute négociation en direct mais de permettre à l’agent immobilier de prouver qu’il a fait visiter, et que le droit de rétractation ne s'applique pas aux offres d’achat, mais aux ventes.

                Aussi lamentable sur le plan juridique que moral, cet article relève d'une action de concurrence déloyale grossière, en tout état de cause, de comportements pour le moins inacceptables de la part d’officiers publics, et je vous demande donc de les réprimer.

                Je vous prie d'agréer, Monsieur le Procureur général, mes salutations respectueuses.

                Alexandre NEBOUT

Pièces jointes:
Le n°5 du magazine des notaires du Sud-Ouest ( pages de couverture et 18)

CA. d’Agen, 6 mai 2008, ( RG: 06/01693 )
C.A. Toulouse, 11 avr. 2011 (arrêt n° 213, R.G. n° 10/00048)
C. Cassation. 1ère chambre civile. 6.10.2011 (n° 10-15661)