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Les divisions foncières seraient elles réservées aux marchands de biens?

 

Lorsque le règlement d’urbanisme autorise la division d’une propriété bâtie, la moins value subie par la maison du fait d’un détachement de parcelle est souvent bien inférieure au prix du terrain à bâtir détaché.

D’autre part, l’acheteur d’une maison offrant une possibilité de détachement, ne paiera que très exceptionnellement le prix de la maison plus celui du terrain détachable tant il faudrait qu’il en ait l’usage. Le vendeur d’une propriété divisible a donc, malgré une réticence naturelle inhérente à l’attachement sentimental à celle-ci, la plupart du temps intérêt à vendre en plusieurs lots.
  Cependant, bon nombre de négociateurs d’agences immobilières ou de notaires tendent à les en dissuader en présentant des arguments opposés. Et cela en réalité, parce qu’ils ne sont pas en capacité de mener ces opérations. En effet :
   le plan pratique, le plan cadastral est insuffisant pour pouvoir servir de base tant aux demandes administratives qu’à la conclusion de ventes. Outre qu’un plan en trois dimensions est requis pour de simples déclarations préalables de division, sa précision est trop aléatoire pour éviter que des autorisations d’urbanisme ne soient pas entachées de nullité en cas d'écarts importants avec les dimensions réelles. Or la réalisation de l’indispensable relevé topographique préalable, tant par le cout de ses matériels que les compétences requises ne sont pas accessibles à un négociateur d’agence immobilière ou de notaire.
   le plan juridique, il convient d’avoir une bonne connaissance du droit de l’urbanisme, non seulement pour pouvoir interpréter les plans d’urbanisme, mais aussi les complications qui se présentent souvent pour l’accès à la voirie et aux réseaux. Bien rares sont les négociateurs immobiliers ou de notaires qui ont les connaissances et l’expérience suffisante à cet égard.
   Consultés en vue de la commercialisation d’un bien divisible les négociateurs devraient donc pour préserver les intérêts de leur client vendeur, les renvoyer à un géomètre.
   Or, cela implique d’une part d’avoir à engager des frais avant de savoir si l’opération est non seulement réalisable, mais profitable, et d’autre part, de devoir attendre souvent plusieurs semaines pour connaître le verdict sur le seul plan de la faisabilité.
   On comprend alors que le négociateur immobilier ou de notaire ne soit pas enthousiaste à l’idée d’avouer son impuissance et de mettre son client dans l’hésitation et en situation de convoler ailleurs. Il préférera flatter le vendeur en proposant une « cote mal taillée » entre le prix que l’on pourrait peut être obtenir en divisant, et celui sans diviser. Mais comme on sera trop cher sur le marché, le vendeur finira de guerre lasse, par baisser son prix et perdre ainsi le gain d’une division. C’est alors que présenté par l’agence ou le notaire, intervient parfois le marchand de biens qui fera le bénéfice qu’on a pas su faire faire au vendeur.

   Telle n’est pas la politique de notre agence qui, pour faire face aux nécessités de ces situations, dispose des équipements et connaissances nécessaires pour regrouper l’expertise du géomètre et de l’agent immobilier, et être ainsi en mesure de réaliser une étude rapide de faisabilité fondée sur l’exécution préalable d’un relevé topographique des lieux.


plan de division

   Ci-dessus le plan de division d'un immeuble ayant d'abord été infructueusement mis en vente en un seul lot. Dressé sur un relevé topographique précis, l'écart révélé avec le cadastre en bleu clair, est souvent plus important qu'ici. Les plans établis sur des extraits cadastraux ne permettent pas de souscrire des engagements, ni de déposer des demandes d'autorisation d'urbanisme incontestables. Pour faire obstacle à toute hostilité locale, la demande d'autorisation de voirie doit faire ressortir avec précision le relief et les rayons de virage. Un jeu de servitudes permet des dessertes effectives par les réseaux en bordure de domaine public. Rédigées avec précision dans les actes de vente, elles ne donnent pas lieu à contestations.

Le 15 juillet 2016

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