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Les vices cachés


« L'acquéreur prendra le bien en l'état oú il se trouvera lors de la signature de l'acte authentique sans pouvoir élever de réclamation ….»

On trouve encore de telles clauses dans la plupart des formules d'actes de vente sous seing privé rédigés par agences et notaires.

Or, une telle clause ne protège pas le vendeur contre un recours de l'acheteur en annulation lorsqu'il a omis de signaler un défaut ou une information qu’il étaitcensé connaître Annulation qui, concernant la vente d'une maison, peut conduire à la ruine du vendeur.

Nous voyons ainsi le danger pour le vendeur à se sentir protégé alors qu'il convient bien au contraire de veiller à informer l'acheteur de tout ce qui pourrait altérer son consentement.

Voici quelques exemples de défauts ayant entraîné une annulation de la vente pour vice caché ou rétention d'informations.

    –  Présence d’infiltrations d’eau dans le sous sol par forte pluie.
    – Installation de plomberie défectueuse faite par le vendeur alors qu’il n’était pas un professionnel.
    –  Aménagement d’un grenier sans confortement de la charpente.
    –  Et même un simple trou dans une cloison qui était masqué par un placard,
    –  Présence d’une carrière pouvant mettre la solidité de la construction en péril. Le vendeur n’en ayant pas lui-même été in formé lors de son achat, n’ a simplement pas pris garde à le faire lui-même lorsqu’il a vendu à son tour. Cette affaire récente s’est produite à Bonnetan.
    –  les murs étaient en panneaux préfabriqués alors qu’ils étaient étaient de construction traditionnelle dans l’esprit de l’acquéreur.

Mais bien plus, l’acquéreur doit avoir connaissance du vice dans son ampleur et ses conséquences.

Par l’intermédiaire de Mme X, agent immobilier, M. et Mme Y ont vendu à Mme Z un studio situé dans un immeuble en copropriété ; a été annexé à l'acte de vente un diagnostic de mérule mentionnant que le studio subissait "un dégât des eaux très actif dans la salle de bain, sur le mur gauche qui semble provenir de l'étage supérieur et dont la cause doit être déterminée et traitée rapidement".

Invoquant des désordres liés á la dégradation de la couverture de l'immeuble dont les vendeurs avaient connaissance, Mme Z a assigné M. et Mme Y sur le fondement de la garantie des vices cachés, de l'obligation de renseignement et l'agent immobilier pour manquement áson devoir de conseil.

Pour débouter Mme Z, acquéreur, de sa demande en paiement formée contre les époux vendeurs, l’arrêt d’appel a retenu que Mme Z ne prétend pas avoir acheté l’appartement sans visite préalable, qu’il faut donc que la fuite ait été apparente lorsqu’elle a visité l’appartement, que l’existence de cette fuite lors de la visite est acquise, qu’elle était nécessairement visible.

En statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la connaissance par Mme Z du vice dans son ampleur et ses conséquences, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef au regard des art. 1641 et 1642 du Code civil.

Cass. Civ. 3e, 14 mars 2012 (N° de pourvoi : 11-10.861), cassation, publié

Quelle que soit l’importance du défaut, le choix entre l’action estimatoire (action en réduction du prix) et l’action rédhibitoire (action en annulation de la vente) prévu à l’article 1644 du Code civil appartient à l’acheteur et non au juge qui n’a pas à motiver sa décision sur ce point.

Le 4 décembre 2003, M. X a vendu à M. Y un appartement ; se plaignant de nuisances acoustiques et d’infiltrations, M. Y a demandé la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Ayant constaté que la chambre de l’appartement de M. Y n’était séparée de l’appartement antérieurement occupé par M. X que par une simple cloison de nature et d’épaisseur insuffisantes pour isoler des bruits générés par une occupation normale des lieux de part et d’autre et relevé que la locataire de l’appartement du deuxième étage attestait que pendant l’été 2003, M. X avait utilisé l’appartement du premier étage et que s’était installé alors un climat très tendu car il ne supportait pas le bruit des pas et des chaises frottant le sol bien que tous les meubles eussent des protections, la cour d’appel, qui a retenu qu’il ne pouvait ignorer que le bruit reproché à sa locataire résultait de la présence d’une trémie entre les deux étages de l’ancien atelier d’architecture et que les défauts acoustiques tout aussi caractérisés de la chute de la salle d’eau et du WC du second étage ne pouvaient pas davantage passer inaperçus, a légalement justifié sa décision en en déduisant souverainement que le vendeur avait connaissance des nuisances acoustiques affectant le bien vendu.

Par ailleurs M. X, vendeur, a fait grief à l’arrêt de la cour d’appel d’accueillir l’action rédhibitoire de M. Y et de le condamner à des dommages-intérêts, alors, selon lui, qu’en se bornant à affirmer, pour prononcer la résolution de la vente, que le défaut de l’appartement aurait été suffisamment grave pour influer sur son prix, si ce n’était sur son acquisition, sans indiquer sur quels éléments elle fondait son choix de prononcer la résolution de la vente plutôt qu’une réduction du prix, la cour d’appel a privé sa décision de motifs et violé l’article 455 du code de procédure civile et qu’il avait fait valoir que la possibilité de réparer les désordres et le faible coût des travaux nécessaires faisaient obstacle au prononcé de la résolution de la vente.

Le pourvoi du vendeur est rejeté. Le choix entre l’action estimatoire (action en réduction du prix) et l’action rédhibitoire (action en annulation de la vente) prévu à l’article 1644 du Code civil appartient à l’acheteur et non au juge qui n’a pas à motiver sa décision sur ce point ; ayant relevé que la généralisation des nuisances acoustiques à tout l’appartement contribuait fortement à rendre désagréable son usage, car empêchant d’en jouir en toute intimité, et que ce défaut était suffisamment grave pour influer sur le prix de l’appartement, si ce n’était sur son acquisition, la cour d’appel qui n’était pas tenue de procéder à une recherche sur la possibilité de réparer les défauts à un faible coût, que ses constatations relatives à l’existence d’un vice rédhibitoire rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision.

⇒ Cass. Civ. 3e, 20 oct. 2010 (N° de pourvoi : 09-16.788), rejet, publié au bulletin

La question se pose donc de savoir pourquoi la clause selon laquelle « L'acquéreur prendra le bien en l’état où il se trouvera lors de la signature de l’acte authentique sans pouvoir élever de réclamation ….» est encore pratiquée.

  1. Dans la tradition notariale, lorsqu’on se rend chez le notaire, c’est qu’on est d’accord, et donc que les discussions sont closes. L’acquéreur est censé avoir fait attention à ce qu’il achète « avoir pris sa décision en bon père de famille ».

    Or, cette clause est en outre très commerciale en ce qu’elle tend à ne pas mettre la vente en péril, et la révélation de défauts peut en effet casser un rêve qui se serait perpétué même en prenant connaissance des dits défauts par la suite. En la matière, il s’agit d’être à la fois rigoureux et psychologue. Dénoncer un défaut n’implique pas d’exacerber les craintes en en exagérant les conséquences.

    Se pose ici un problème de compétence. Il nous arrive souvent d’avoir à poser le rapport d’un expert comme condition de la mise en vente, et de provoquer ainsi l’hostilité du vendeur. Nous sommes parfois les seuls à ne pas avoir certaines maisons à vendre …

  2. Cette clause balai très protectrice du vendeur, tend à dédouaner le rédacteur de l’acte d’un devoir de conseil en réalité complexe :

    Un défaut de construction visé par la garantie décennale de l’art 1792 du code civil n’est pas un désordre intermédiaire, les règles d’urbanisme ne sont pas les règles de construction, et les règles de construction ne sont pas les normes de construction ; un défaut caché n’est pas forcément dissimulé, et une dissimulation ne porte pas forcément sur un défaut.

    Or, rares sont les notaires et les agents immobiliers qui maîtrisent ces subtilités pouvant « seulement » entraîner l’annulation d’une vente et donc la ruine du vendeur. Questionnez-les sur ces points de «détail « en insistant pour avoir une réponse précise, et vous serez édifiés.

  3. Cette clause clos le problème de l’état des lieux lors de la signature de l’acte authentique.

    Alors que le transfert de propriété est abusivement retardé, l’acheteur doit prendre à sa charge les risques de l’occupation par le vendeur entre le SSP et l’acte authentique, y compris notamment ceux du déménagement.

    Pas d’état des lieux, pas de litige ; pas de litige, pas de problème !

(Voir l’article : S.S.P. agent immobilier ou notaire)

Xavier et Alexandre NEBOUT . Février 2013

 

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