Les biens immobiliers ne sont parfois pas, au sens juridique, en état d’être mis en vente. Difficultés liées à l’occupation de fait ou de droit, présence de servitudes non ou mal établies, de communs, de chemins d’exploitation, défauts dont on ne connait ni la source ou les conséquences, présence de litiges avec personnes publiques ou privées, etc.

Or, on ne peut demander à l’agent immobilier de résoudre ces problèmes dans le cadre d’un mandat de vendre pour de multiples raisons –

   -  parce qu’un mandat de vendre un bien qui ne peut être vendu est une aberration,
   -  parce que le prix dépendra de la résolution des difficultés,
   -  parce que le mandat d’agent immobilier peut être dénoncé au bout de trois mois,
   -  parce qu’il ne peut recevoir de rémunération qu’une fois la vente constatée dans un acte écrit et donc qu’il n’aurait pas droit à des honoraires en cas de dénonciation de son mandat.
   -  Et enfin, parce qu’il n’est souvent pas qualifié pour ce faire.

Le notaire n’est pas l’homme de ces situations

   -  parce que c’est souvent lui ou l’un de ses confrères ou prédécesseurs qui les a générées du fait ses déficiences.
   -  Parce qu’en milieu rural ou semi-rural, il peut difficilement prendre entrer en conflit avec quelque personne publique ou privée, professionnel ou non habitant dans son secteur, et qu’il n’y a pas intérêt.
   -  Parce qu’il n’étant pas tenu de rendre sur les lieux il a pour habitude de fuir tout ce qui est constatation matérielle,
   -  parce qu’il ne doit pas entrer directement en rapport avec une personne ayant pour notaire un autre que lui.
   -  Un homme de terrain Comme ce n’est pas non plus le travail du notaire, ni en pratique celui de l’avocat dans des affaires ne justifiant pas en préalable de couteuses expertises, des maisons tombent parfois en ruine ou sont vendues à vil prix faute d’avoir été valablement mises en état d’être vendues.

L'avocat n'est pas non plus l'homme de la situation dans la plupart des cas.

   -  Parce qu’il n’est pas lui non plus un praticien de terrain et notamment pas des défauts avantages et inconvénients matériels que présentent les biens immobiliers au regard du marché.
   -  Parce qu’il ne peut s’adresser à des tiers sans qu’ils soient assistés de leur avocat.
   -  Parce qu’en pratique, il ne peut sur le plan matériel, se fonder que sur des expertises et non sur ses propres constatations.
   -  Et enfin, parce que sauf pour les affaires d’importance, être représenté par un avocat n’est pas le meilleur moyen de résoudre des difficultés avec des tiers.

L’agent immobilier expert agira selon un devis d’honoraires selon les actes et démarches à accomplir.

Obtenir un acte du service de la publicité foncière n’est pas devoir aller le rechercher aux archives départementales.

Interpréter des actes anciens où les désignations étaient souvent très succinctes peut être long, ardu et nécessite parfois la consultation d’autres actes.

En matière d’urbanisme, non seulement les droits peuvent être ardus à établir, mais il faut se pencher sur le caractère aléatoire de la justice administrative – ce qu’aucun notaire ni aucun avocat ne fera ouvertement.

Alors que les erreurs d’un notaire ou d’un géomètre sont bien souvent à l’origine de situations difficiles, inutile de trop espérer d’eux un désaveu ou une dénonciation de l’autre …

Alors qu’il faut éviter les procédures, d’autres auront tout intérêt à ce qu’elles aient lieu pour retarder les échéances ou « noyer le poisson ». * Le concours d’un agent immobilier pris comme expert et conseiller juridique lorsqu’il est habilité à le faire, peut être précieux et irremplaçable.

Cette fonction est peu connue, à la fois parce que peu d’agent immobiliers sont à même de l’exercer, et au surplus parce qu’elle sera rarement mise en avant par ceux auxquels elle ferait de l’ombre.

Xavier NEBOUT et Alexandre NEBOUT 23 juin 2020

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