Louer ou gérer soi-même, ou par agence ?

     Les gouvernements ont depuis bien longtemps pris l’habitude de faire incidemment supporter le « social » aux propriétaires immobiliers et aux entreprises au lieu de le faire supporter à l’ensemble de la nation. Résultat : les investisseurs n’investissent dans l’immobilier que contre des avantages fiscaux alors que les loyers sont élevés, et les entreprises perdent leur compétitivité sous le poids des charges sociales et du droit du travail.

     Qui gagne? Personne sinon ceux qui se font réélire par des mesures démagogiques.

     Revenons sur terre avec ce qui nous occupe ici :

     Quelques extraits de la loi du 6 juillet 1989 régissant la quasi-totalité des contrats de location à usage d’habitation.

• Art 22-1 :………/

     Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti.

     ………/………

    Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

• Article 24

• Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

     A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents. Le ou les services ou organismes saisis réalisent une enquête financière et sociale au cours de laquelle le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes à l'enquête.

     Notre commentaire : Et si l’administration tarde, le délai est prorogé ….

    Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

     Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

     Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

     Quand le législateur est de gauche, il légifère en faveur des locataires, et quand il est de droite, il fait de même pour montrer qu’il n’est pas de droite. C’est ainsi que la loi du 25 mars 2009 a encore aggravé un déséquilibre en faveur des locataires qui se retourne comme toujours contre eux à brève échéance:

Quelques exemples :

• « Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain » .
  Résultat: là où on pouvait suspendre la candidature d’un locataire étranger à la production d’une caution, sa candidature ira au panier.


• Si un locataire ne paie pas, une clause de résiliation ne peut avoir d’effet que deux mois après un commandement d’huissier. Ensuite, il faudra l’assigner au moins 2 mois à l’avance afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents. Le ou les services ou organismes saisis réalisent une enquête financière et sociale au cours de laquelle le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes à l'enquête. Si les organismes ne répondent pas dans les deux mois, le délai sera évidemment prorogé d’autant, et selon la couleur de tel ou tel, ou du temps électoral, cela peut durer longtemps. Enfin le juge peut accorder des délais.
  Résultat : plus aucune chance pour un locataire à la solvabilité incertaine auprès des propriétaires avisés.


• Si un locataire repeint son appartement rouge du sol au plafond, et que le litige soit soumis à un juge de la même couleur, c’est le propriétaire qui devra payer une fortune pour rendre son appartement louable car le rouge ne rend pas l’appartement inhabitable !
  Résultat : les propriétaires avisés éviteront les « artistes »


• Le locataire de plus de 70 ans et aux revenus modestes a droit au maintien dans les lieux. Autrement dit : lorsqu’on loue une maison à des personnes âgées et aux revenus modestes, on renonce à en disposer avant leur décès, c'est-à-dire en s’engageant sur plusieurs décennies, en somme pour ses enfants voire ses petits enfants. Il faut ici préciser que cette loi ayant en son temps été applicable aux baux en cours, bon nombre de propriétaires ont quasiment été expropriés, et peu importe qu’ils aient été eux-mêmes des retraités attendant de récupérer leur maison.
  Résultat : les personnes âgées aux revenus modestes sont quasiment exclues du marché locatif privé.


• Le locataire peut résilier le bail avec seulement un mois de préavis, notamment en cas de mutation, et même si la mutation a lieu dans la même ville !
  Résultat : comme le risque est grand de ne pas relouer dans le mois, les propriétaires ont plus que jamais intérêt à prendre une assurance loyer impayé qui couvre ce risque.


• « Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti » .
  Résultat : les propriétaires avisés se contentaient plus de la caution de parents solvables, mais exigeaient que ces derniers signent le bail en tant que colocataire ( locataire ne signifie pas occupant) ; nous disons exigeaient, car la loi ALUR a quasiment anéanti la colocation en permettant au colocataire qui quitte le logement de se désolidariser à l’égard du bailleur.

   La solution ultime est alors la location aux parents qui sous-louent aux enfants.
Le bail échappe alors aux dispositions de la loi de juillet 89, et le locataire réel ne bénéficie d’aucune des protections que le délire législatif a produites !

   Conclusion : Pour les « locataires à risque » n’ayant pas encore leurs parents derrière eux, la seule solution est de chercher un propriétaire peu avisé.
     Il en est, et lorsque cela leur a couté une fortune, ils confient la gestion de leur bien à un professionnel.
     D’ailleurs, les locataires à risque, renoncent à l’avance à s’adresser à un gérant d’immeubles.

    A qui louer ?

      Trouver un locataire n’est pas difficile. La difficulté, c’est de savoir le refuser.

      Avant de signer le bail, tous les locataires sont sympathiques, et c’est parfois de suite après que les choses se gâtent : tel le cas qui a défrayé la chronique, d’un couple de médecins hospitaliers ayant pour habitude de rentrer dans une location et de ne rien payer ensuite. Etrangers et avec des enfants, ils ont des revenus conséquents, mais les envoient au pays…

      Avant de voir de tels « locataires » expulsés, ce sera selon l’idéologie des uns et des autres, 6 mois minimum, et des années si ça tourne mal.

      D’un autre coté, si le propriétaire refuse maladroitement de leur louer, il se retrouvera en correctionnelle !

      Mais sans aller chercher les cas extrêmes, comment refuser des gens sympathiques qui se font fort de présenter toutes les garanties, mais qui précisément ne le font finalement pas, ou tout au moins pas totalement ?

      Les escrocs sont toujours insoupçonnables, car sinon, ils n’escroqueraient jamais personne.

      Certes, les locataires escrocs n’ayant pas l’intention de payer leur loyer ne sont pas nombreux ; par contre, ceux qui partent du principe qu’ils paieront s’ils le peuvent sans se priver à l’excès, le sont beaucoup plus. Outre que les professionnels expérimentés ont appris à les discerner, leur fonction est de ne pas avoir à se poser ce genre de question ; seul compte le dossier.

      Sur ce point, le particulier ne peut humainement pas être aussi rigoureux qu’un professionnel. Pour un « détail », l’un doit dire non, alors que l’autre aura du mal à s’y résoudre.

      Ceci explique que le mandat de louer doive impérativement être exclusif. Un agent immobilier ne peut à la fois être rigoureux en demandant à un preneur d’apporter un ultime justificatif, pendant qu’un concurrent ou le bailleur est en train d’en accepter un autre, voire le même en étant moins pointilleux.

      La validité du contrat d’assurances loyer impayé est en jeu, et lorsqu’on a dépassé cette ligne de prudence, on peut dire que les ennuis ne vont pas tarder.

      La gestion

      Payer un intermédiaire pour encaisser un loyer payé par virement ne sert à rien. Sauf s’il ne paie plus…

      Rien de plus aisé que de faire appel à une assurance loyer impayé, sauf si on en pas rigoureusement suivi les conditions …

      Rien de plus facile que de remplir une formule de bail. Sauf si elle ne tient pas compte des dernières évolutions du droit ou ne correspond pas au cas d’espèce …

      Comment refuser un arrangement sur de petites transformations, un délai etc, comme le ferait très simplement un professionnel en disant qu’il n’est pas mandaté à cet effet ? D’autre part, autant demander un délai en cas d’accident de la vie peut être humiliant à l’égard d’un propriétaire, autant cela est plus facile à l’égard du professionnel.

      Un propriétaire peu arrangeant suscite le ressentiment vengeur, alors qu’on ne saurait en vouloir à un professionnel de faire son travail en toute objectivité.

      La location et la gestion sont inévitablement liées à une relation personnelle dans un cas, alors que la relation est précisément impersonnelle dans l’autre.

      Le « plus » d’immo2mers

    La gestion est assurée par nous-mêmes, et non sous-traitée ou traitée depuis Bordeaux. Cela signifie que nous avons intérêt à prévenir les difficultés là où on pourrait n’être attiré que par une commission.

    La bonne gestion n’est pas celle qui assure gain de cause en justice, mais celle qui évite d’y avoir à faire :

      Nombre des procédures judicaires générées par nos locataires depuis que nous exerçons la gestion immobilière : encore ZERO au 31 décembre 2014.