INCIDENTS ET LITIGES

 

 

Les litiges les plus courants portent sur les mauvaises surprises concernant le bien, et les délais de signature de l’acte authentique ; ils résultent le plus souvent d’un manque de précision dans la stipulation des obligations, ou la non-exécution de ces dernières.

 

Les omissions ou imprécisions concernant le bien.

Si le contrat est bien fait, il y est rappelé que le vendeur doit signaler toute information de nature à vicier le consentement de l’acheteur, et prévient explicitement la non-révélation de défauts cachés - gros ou petits -, ou leur apparition. Or, c’est loin d’être toujours le cas.

La formule « d’avant contrat » des notaires stipule le plus souvent :

« L’acquéreur devra prendre le bien dans l’état ou il se trouvera au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation etc … ». ( Me M. oct 2009)

« L’acquéreur prendra l’immeuble dans l’état ou il se trouvera au jour de l’acte authentique, avec ses qualités et ses défauts, sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur qui s’exonère de la garantie des vices cachés ainsi que l’y autorise l’article 1643 du code civil. …/… Il est ensuite précisé que le vendeur qui connaît les vices mais ne les révèle pas ne peut s’exonérer, puis que « le vendeur s’engage à conserver l’immeuble dans son état actuel. » Mes B. L. et C. sept, oct 2009 et nov 2009 selon une formule qui semble être celle des notaires de la Gironde.

Outre que ces formules laissent l’acquéreur apparemment totalement désarmé,  les contradictions y sont évidentes :  Le jour de l’acte, il y est stipulé que l’acheteur doit prendre la maison dans l’état ou elle est le jour du SSP. Mais dans quel état est-elle ? Les vices doivent être révélés, mais le vendeur n’est pas invité à les citer, pas plus que les défauts ou les dégradations. Enfin que se passe-t-il s’il arrive quelque chose à la maison entre le jour du SSP et l’acte authentique ?

D’un autre coté, la justice est de plus en plus exigeante sur l’information des acquéreurs, et un vendeur a par exemple été condamné pour ne pas voir révélé que la maçonnerie était constituée de panneaux préfabriqués. Ces insuffisances sont logiques dans le cas ou on recours à un notaire pour rédiger l’ « avant contrat » ( voir notre article sur le SSP) mais les formules de franchisés et grands syndicats d’agent immobiliers ne valent généralement pas beaucoup mieux. De nombreux litiges s’en suivent mais seulement les plus graves font l’objet d’une procédure, car comme le plus souvent l’acheteur n’a pas revu la maison avant la signature de l’acte, et que même dans ce cas, son camion de déménagement est alors devant la porte, il n’a plus qu’à faire contre mauvaise fortune bon cœur.

Ce n’est pas du tout ainsi que les choses doivent se passer, et les parties ne connaissent le plus souvent pas leur bonheur à cet égard en traitant chez un agent immobilier qualifié pour ce faire.  C’est en toute innocence qu’ils apprendront les « imprévus » que telle ou telle de leurs relations aura rencontré après avoir acheté.

 

En nombre, la deuxième source de litiges - tout au moins de déceptions -, concerne la non-obtention des crédits.

Comme ne nombreux  contrats ne se référent pas à un plan de financement mentionnant les ressources et endettement des acheteurs, on entend parler d’une vente sur deux qui échouent via certains de nos concurrents ou notaires.  Mais  comme en plus, rien ou très peu de choses sont prévues quant aux conditions de caducité de la vente du fait de la non-obtention de prêts, le vendeur n’en est parfois prévenu que la veille de la date prévue pour la signature … Lorsque le contrat est bien fait, les ventes qui échouent de ce fait sont exceptionnelles.

 

Le non respect du délai de signature de l’acte.

Le contrat doit prévoir des pénalités de façon circonstanciée et précise mettant les parties à l’abri de retards importants non justifiés. Par contre, des retards de l’ordre d’une semaine ou quinze jours étrangers aux parties sont très fréquents et peuvent être très préjudiciables lorsqu’on a quitté son logement.

Or, ceux qui sont à la source de ces retards – notaires et administrations -  sont aussi quasiment inattaquables que prompts à se décharger de toute responsabilité. Et comme, il faut bien s’en prendre à quelqu’un, l’agent immobilier est parfois le bouc émissaire tout trouvé.

Regardons donc cela de plus près :

Concernant le notaire du vendeur, les principales pièces qu’il a à obtenir sont :

-          un état hypothécaire : 8 à 15 jours selon les bureaux.

-          ensuite, il demande l’état de la dette auprès des créanciers inscrits : 8 à 15 jours de plus selon les banques.

-          Un certificat d’urbanisme ( quel qu’en soit la forme) : un mois.

-          Le renoncement au droit de préemption : 5 à 30 jours selon les communes ( car il en est ou on est au service de ses administrés, alors que ce serait plutôt l’inverse pour d’autres)

-          En cas de division, un « document d’arpentage » et un bornage : 10 à 20 jours selon les géomètres et l’urgence.

Tous ces délais n’étant évidemment pas cumulatifs, toutes ces pièces peuvent  être réunies en  un mois après la période de rétractation. Malheureusement, c’est loin d’être toujours le cas, et cela presque toujours pour la seule et unique raison que le notaire ne fait pas son travail à temps ; il en est même qui attendent le jour de la signature pour s’apercevoir qu’il leur manque quelque chose. En fait, si les abonnés à ce genre de comportement sont minoritaires, le tout est qu’ils ne soient pas dans votre région …

Coté notaire de l’acquéreur, on doit seulement attendre la mise à disposition des fonds par la banque et le dossier du vendeur. Le retard est rarement de son fait, mais comme c’est lui qui doit établir l’acte, il fait écran aux défaillances de son confrère.

 

Enfin, lorsqu’un litige se profile, il convient d’abord et surtout de relire attentivement le contrat. Il s’agit ensuite de fuir quiconque donne son avis sans l’étudier sérieusement. Les litiges les plus graves sont presque toujours provoqués par de mauvais conseils  ( et en trente-cinq ans d’exercice, je ne me souviens pas d’avoir vu un conseilleur – notaire, banquier, fonctionnaire de la DGCRF, les associations d’assistance juridique étant les pires, revenir sur un avis initial erroné ). Bien qu’étant payés même s’ils perdent, les avocats sont généralement les plus fiables lorsqu’un litige se profile – généralement -. Par contre, pour ce qui est d’argumenter efficacement, - il y a des bons et des moins bons -.

 

En somme, les ennuis arrivent bien assez vite tout seuls sans les chercher en bricolant des contrats qui ne doivent pas l’être.

 

 

X.NEBOUT.